Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото

Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото

Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото
СОДЕРЖАНИЕ

Плохие и хорошие

Все продаваемые дома я разделяю на три категории по эксплуатационной пригодности:

  • «Хорошие» дома, готовые к проживанию или к продолжению строительства;
  •  Дома с недостатками, устранимыми без больших затрат; 
  • «Плохие» дома, которые покупать нельзя из-за массовых неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).

«Хорошие» дома, которые я сразу рекомендую покупать, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их надо обходить стороной. Наибольшее количество продаваемых домов относится к средней категории. Они требуют

, но затраты времени и средств можно установить и оценить по результатам проведения осмотра. Обычно в течение двух-трёх дней составляется смета на ремонт, которая является обоснованным предметом торга при покупке. Как правило, такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой.

Как проверить состояние деревянного дома перед покупкой

Отправляясь на вызов по экспертизе технического состояния бревенчатого дома многие специалисты* даже не знают, чего они не знают. Иначе говоря, они не знают, какими знаниями они должны обладать. А заниматься осмотром, не понимая того, что тебе не достает квалификации — не лучшее положение дел.

Бревенчатые дома имеют некоторые характеристики, которые сильно отличаются от других домов, и эксперту очень важно знать эти тонкости.

Оцените визуально качество

: не должно быть признаков гнили, выпавших сучков, глубоких трещин. Осмотрите внимательно нижние

, примыкающие к цоколю, — они гниют в первую очередь.

Оцените состояние межвенцовых пазов, которые должны быть плотно проконопачены или заделаны герметиком. Если есть видимые зазоры, просуньте в них металлическую линейку для определения глубины. Если зазор глубокий, предстоит сложная работа по герметизации наружных стен.

Этот красивый деревянный дом из лиственничного лафета имел серьёзный недостаток — негерметичные угловые соединения. Зимой в доме будет холодно. 

Деревянный дом из лиственничного лафета

Также были плохо выполнены примыкания пароизоляции кровли к стенам, и по стенам стекал конденсат. 

Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены плохо

Дом был куплен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Совет: при выявлении признаков гниения (рыхлость древесины, следы поражения грибками или насекомыми) откажитесь от покупки.

Степень готовности

По степени готовности дома разделяются на:

  • готовые к проживанию (возможно с проведением текущего косметического ремонта) со сроком эксплуатации более одного года;
  • построенные для продажи, в которых ещё не жили; 
  • те, что в стадии незавершенного строительства

Оптимальная категория — дома со сроком эксплуатации более одного года. Про них можно сказать, что они прошли «обкатку», проверены в эксплуатации. Максимум дефектов и недостатков уже проявились, дом дал максимальную естественную осадку, при которой могут возникать трещины и деформации.

Предлагаем ознакомиться  Как сделать потолок в деревянном доме

Не стоит пугаться косметического ремонта, тем более что отделать жилище лучше на свой вкус.

Построенный для продажи

Свежие дома впечатляют новизной и отсутствием следов проживания чужих людей, но таят скрытые дефекты, невидимые под отделочными покрытиями и материалами. И опять же дом даст неизбежную осадку, которая проверит на прочность новые конструкции. К сожалению, при осадке очень часто возникают

трещины в стенах

. Часть их по ширине раскрытия бывает допустима. Такие трещины устраняют при текущем ремонте с заменой отделочных покрытий.

Отдельно о домах, построенных на продажу. Здесь надо быть очень внимательными и осторожными, так как за красивой отделкой стен, полов и потолков могут находиться экономные конструкции, таящие массу скрытых дефектов — от недостаточного армирования ж/б монолитных конструкций до пустых швов кирпичной кладки. Это приведёт к постоянному растрескиванию ограждающих конструкций, которое уже не скрыть ремонтом отделочных покрытий.

При покупке только что построенного дома надо попросить проектную и исполнительную документацию. Если у продавца она отсутствует, лучше сразу отказаться от покупки. Похоже, что строители и продавец в этом случае экономили на всём, даже на разработке проектной и на оформлении исполнительной документации.

Незавершёнка

С недостроенными домами тоже надо быть крайне внимательными. Такие дома привлекают низкой ценой, но это всегда говорит о чём-то нехорошем в продаваемом доме. Опять же, просите у продавца проектную и исполнительную документацию.

Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги

Если её нет, но дом купить очень хочется, проведите строительно-техническую

экспертизу

. По её результатам вы сможете принять разумное решение. Возможно, недостроенный дом придётся демонтировать из-за невозможности продолжения строительства.    

Как проверить состояние деревянного дома перед покупкой

к вопросу покупки дома подходить трезво и без спешки. На рынке

предложение домов огромное и есть реальная возможность выбора.

2. Второе правило: запросите перед осмотром у продавца проектную и исполнительную документацию (желательно в электронном виде) и изучите её перед осмотром: ознакомьтесь с планировками, стеновыми и конструктивными материалами, расположением инженерных коммуникаций и т.д.

3. Третье правило: возьмите на осмотр фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, термометр и молоток. Осмотр проводите только днём при естественном освещении. Предупредите продавца о том, что вы хотите осмотреть все жилые и технические помещения, включая чердак и подполье. При хорошем качестве строительства во все помещения должен быть нормальный доступ. Нацельте себя на выявление  дефектов и недостатков, которые после осмотра необходимо будет оценить и взвесить для принятия решения.

Предлагаем ознакомиться  Крепление стропил к мауэрлату: опирание, как правильно крепить стропильную ногу, уголки для крепежа, кронштейн, узлы

Начните снаружи

Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото

Осмотр начните с

(с улицы),

здания. По состоянию цоколя и прилегающим к нему наружным стенам можно сделать вывод о состоянии

в целом.

  • трещин, 
  • следов намокания и разрушений отделки, 
  • следов совсем свежего ремонта (обычно перед продажей для сокрытия дефектов делают локальный ремонт).

Отмостка не должна иметь провалов и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолированным от попадания воды. Не должно быть и признаков смещения отмостки от цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, надо убедиться, что отделочное покрытие имеет прочное сцепление с основанием. Постучите деревянной ручкой молотка по отделке цоколя в разных местах — звук должен быть глухим и везде одинаковым. «Барабанный» звук свидетельствует о пустотах между камнем и основанием, что недопустимо.

Следы намокания и разрушения свидетельствуют о плохой гидроизоляции подземных конструкций от грунтов. Данный дефект практически неустраним. Хорошую гидроизоляцию подземных конструкций можно сделать только во время строительно-монтажных работ, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных конструкций очень затратны и не дают гарантированного результата.

Трещины в цоколе и наружных стенах с шириной раскрытия более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточных прочности и несущей способности фундаментов и грунтов оснований. Усиление фундаментов — непростая и затратная работа.

При осмотре дома не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, а ответы анализируйте — верить на слово продавцу нельзя.

Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается. Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность

Внимательно осмотрите все наружные стены на предмет выявления трещин и протечек с кровли. Трещины обычно появляются рядом с оконными и дверными проёмами, в местах опирания кровли на стены, в углах стен. Ширина их раскрытия более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя 

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались.

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались

Где нужен бинокль

Необходимо осмотреть кровлю с улицы. При отсутствии безопасного доступа отойдите на расстояние и осмотрите кровлю в бинокль.

  • Линии коньков должны быть ровными и прямыми
  • Покрытие кровли не должно иметь явных дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и пр.). 
  • Внимательно осмотрите ендовы и примыкания кровли к выпускам вентшахт и дымовых труб. Все примыкающие элементы кровли должны иметь герметичное прилегание к конструкциям труб и шахт. Водостоки не должны иметь повреждений (прогибов, рассоединённых элементов). 
  • Осмотрите карнизы. Если дом имеет тёплую мансарду, то обязательно должны быть вентилирующие элементы в карнизах кровли (софиты с перфорацией, зазоры между планками отделки, зазор в торце кровли с москитной сеткой). 
Предлагаем ознакомиться  Каким должен быть ландшафтный дизайн участка перед домом?

Дефекты кровли также можно увидеть со стороны чердака или мансарды.

Идём внутрь

Сразу же оцените открывание входной

— не должно быть заеданий, дверь должна закрываться плотно и легко.

Начать осмотр дома лучше с подвала, если таковой имеется. В подвале должно быть сухо, воздух не должен быть затхлым. Стены и пол должны быть сухими и без следов потёков воды. 

Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная

Отделочные покрытия (особенно на стыках с полом) должны быть чистыми и однородными. Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях. 

Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях

В подвале обязательно должна быть приточная и вытяжная вентиляция для обеспечения благоприятных температуры и влажности воздуха. При отсутствии подвала спросите у продавца про наличие техподполья и доступа в него. Если оно есть, но нет доступа, то это или ошибка строителей, или отсутствие желания у продавца пускать вас туда.

При осмотре деревянного дома подполье надо осмотреть обязательно, чтобы оценить состояние нижних брёвен (брусьев) и половых лаг — они гниют в первую очередь.

  • Обратите внимание на участки стен около оконных проёмов и на состояние оконных откосов. Здесь не должно быть ни трещин, ни следов намокания. Часто из-за плохой герметизации монтажных швов оконных блоков нарушаются гидро- и теплоизоляция примыканий оконных блоков к стенам. Результат — переохлаждение откосов, выпадение конденсата и постоянные следы намокания и разрушения покрытий откосов. 
  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть лёгким и тихим.
  • Если в доме есть межэтажная лестница, несколько раз пройдитесь по ней. Подъём и спуск должны быть лёгкими и приятными, поручни должны быть прочными и нешаткими. 
  • Обратите внимание на состояние всех отделочных покрытий, особенно на керамическую плитку. Всё той же деревянной ручкой молотка простучите её по аналогии с фасадной плиткой.
  • И наконец, внимательно осмотрите мансарду или чердак на наличие следов протечек и гниения конструкций кровли.

В этой статье мы не успеем рассмотреть вопрос проверки инженерных коммуникаций и вернёмся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперёд, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому измерьте температуру воздуха во всех помещениях. Нормальная эксплуатационная температура — 21–23°C.

Комментировать
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector